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親子での土地の無償使用

親の土地に子供が家を建てたらどうなる？

通常、他人同士で土地の貸し借りが行われる場合には、土地を借りた人は土地の持ち主に対して地代を支払います。 また、権利金の支払が一般的となっているような地域では、地代のほか権利金などの一時金を土地を借りる対価として支払うのが通例です。

しかし、他人間ではない親と子供の間ではそのようなことはなく、親の土地に子供が家を建てたときに地代や権利金を支払うことは通常ありません。

このような地代も権利金も支払わずに、土地を借りる場合を法律的には“使用貸借”といいます。

さて、親の土地を使用貸借して子供が家を建てたことは、子供が親から借地権相当額の贈与を受けたことになるのでしょうか？

このような場合には、使用貸借による土地を使用する権利の価値はゼロと見られます。つまりこの場合、子供に土地を借りたこと対して贈与税が課税されることはありません。

＊使用貸借されている土地は将来親が死亡し、子供への相続が発生した時に相続税の対象となります。 この相続税の計算のときには土地の価額は他人に賃貸している土地ではなく自分が使っている土地として評価されます。 つまり、貸宅地としての評価額でなく更地としての評価額が相続税の対象になるということです。



親の借地に子供が家を建てたらどうなる？

家を建てる土地を確保するために土地を借りる場合で、借地人から土地を又借りして家を建てる場合には、又借りをする人は借地人に権利金や地代を支払うのが普通でしょう。

しかし、親が借りている土地に子供が家を建てたときに地代や権利金を支払うことは通常ないでしょう。

このような場合も、親の土地の使用貸借と同様に、借地権の使用貸借に係る使用権の価値はゼロとして見られ、土地を使用する子供に贈与税が課税されることはありません。

しかし、借地権の貸借が使用貸借にあたらないような場合には、実態に応じて借地権又は転借権の贈与として贈与税がかかる場合があります。

そのためこのような贈与税の課税を避けるためには、親の借地に子供が家を建てた場合に、「借地権の使用貸借に関する確認書」という書類を税務署に提出する必要があるでしょう。

この「借地権の使用貸借に関する確認書」では、借地権を使用する子供と借地人である親と土地の持ち主の３人が連名でその借地権を使用貸借で又借りしていることを認めている必要があります。
＊上記の場合の使用貸借とは、お金等を支払うことなく借地権の貸し借りをすることです。

この「借地権の使用貸借に関する確認書」の用紙は税務署で受け取ることが可能ですのでお近くの税務署にお問い合わせください。

＊使用貸借されている借地権は将来親が死亡し、子供への相続が発生した時に、相続税の対象となります。 相続税の計算のときのこの借地権の価額は、他人に賃貸している借地権ではなく自分で使っている借地権の評価額となります。



親名義の建物に子供が増築したらどうなる？

親が所有している建物に子供が増築した場合には、民法上の決まりで、増築部分についても、建物の所有者である親の所有物となることになっています。

また、親は自分の所有する建物の価値が増加したことになり親が子供に対してなにも対価も支払わないときには、親は子供から利益を受けたものとして贈与税が課税されます。

しかし、子供が支払った建築資金に相当する建物の持分を親から子供へ移転させて共有とした場合には贈与税は課税されないことになります。

注意点としては、建物を共有とした場合には、親の建物の持分を子供に譲渡したことになりますので、譲渡所得として所得税が課税される場合があります。また、このケースではマイホームを売ったときの特別控除の特例は適用されません。



親が借地している土地の底地部分を子供が買い取ったときはどうなる？

少し話しはややこしくなりますが、親が借りている土地の所有権を、土地の持ち主から子供が買った場合には、親が新しく土地の所有者となった子供に対して引き続き地代を支払う場合は贈与税の問題は発生しません。

しかし、子供が土地を買った後に、土地の新所有者である子供に対して親から地代の支払いがない場合には、親の所有していた借地権は、子供が土地を買ったときに借地権者である親から子供に、借地権の贈与があったものとして贈与税が課税されることになるのです。

そのため、子供が土地の所有者になった後も、引き続き借地権者は親であると主張したい場合には、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を子供の住所地の税務署に提出します。これを提出すると、借地権の贈与として見られず贈与税も課税されません。この「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」は親と子供が連署して提出する必要があります。



相続時清算課税制度とは？

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